Что такое «управляющая компания. Управляющая компания - это что такое? Когда появились управляющие компании в жкх

Что такое "управляющая компания" ? Необходимо начать с принципа, который известен и понятен всем. Управление многоквартирным домом(МКД) должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам проживающим в доме. Каким же образом можно достичь его претворения в жизнь и получения положительного результата в реальном времени. Первоочередная задача собственников, это определение, кто и как будет управлять домом, в котором находится принадлежащее Вам на праве собственности имущество. И эта обязанность возложена на собственников помещений согласно вступившего в силу ЖК РФ. При этом МКД может управляться только одной управляющей организацией. В статье 161 ЖК РФ именно указанные лица обязаны выбрать в качестве способа управления один из предложенных вариантов: 1. Непосредственное управление собственниками помещений в МКД. В данном случае собственники помещений сами заключают договоры на коммунальные и жилищные услуги с поставщиками этих услуг, а также самостоятельно оплачивают эти услуги в соответствии с заключенными договорами. 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ЖСК). При этом должно быть зарегистрировано соответствующее юридическое лицо, выступающее от имени всех собственников жилья, а правоотношения с поставщиками необходимых услуг строятся на основе договоров между образованным юридическим лицом и поставщиками услуг. При этом оплата за оказанные и поставленные услуги будет производиться собственниками помещений в адрес действующего юридического лица (ТСЖ;ЖСК). 3. Управление управляющей организацией. Если собственниками помещений будет избран именно этот способ управления, нужно обратить их внимание на ряд особенностей с которыми мы и предлагаем ознакомиться: 1. Правовой статус управляющей организации (компании) ее полномочия и ответственность Управляющая компания, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Данная ситуация не должна вызывать отрицательных эмоций у непосвященных людей так как: Управляющая компания представляет собой вариант предпринимательской деятельности. А что такое предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой страх и риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ и оказания услуг лицам (ст.2 ГК РФ). Таким образом, управляющая компания (организация) - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, которые осуществляют управление МКД. Функции управляющей компании состоят в следующем: она должна в сроки и на условиях оговоренных в договоре управления, обеспечить содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями к жилым домам, установленными техническими регламентами. При этом управляющие компании отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором управления. Также управляющая компания несет ответственность за ущерб, причиненный МКД, собственникам его жилых помещений и третьим лицам, пострадавшим в результате неправильной эксплуатации, а также в результате действий или бездействия управляющей компании, в размере причиненного ущерба. Так как способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников МКД, он также может быть изменен в любое время на основании решения собрания. Но при этом нужно учесть, что расторжение договора управления должно производиться в соответствии с нормами гражданского законодательства. 2. Договорные отношения управляющей компании и размер платы за содержание общего имущества Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений в МКД строятся на основе договора управления, то есть полномочия управляющей компании по представлению интересов указанных лиц содержатся в этом договоре. Договор является заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.432 ГК РФ). Исключение лишь составляет договор управления, заключаемый в порядке конкурса. По договору управления МКД одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений МКД, органов управления товарищества собственников жилья(ТСЖ), либо органов управления жилищного кооператива (ЖК), либо иного специализированного потребительского кооператива (ЖСК)) в течении согласованного срока за плату обязуется: - оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме; - предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений; - осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД. Таким образом, управляющая компания в лице своего представителя может заключать договор как непосредственно с каждым собственником помещения в доме, так и с органами управления ТСЖ/ЖСК. К договору управления предъявляются конкретные требования: 1. В договоре должны быть указаны: - состав общего имущества МКД, адрес, но при этом необходимо обратить внимание, что управляющая компания не должна брать данный объект на баланс, так как он находится в долевой собственности; - перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания; - порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования, а также порядок внесения такой платы; - порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией ее обязательств по договору управления. Договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более пяти лет. Срок начала исполнения обязательств управляющей компанией не позднее 30 дней со дня его подписания. Одной из обязанностей собственников помещений в доме является обязанность содержания общего имущества дома, так как собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно долям в праве общей собственности на это имущество и такая обязанность должна быть отражена в договоре управления. При определении размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования, решение принимается с учетом предложений управляющей компании на срок не менее чем один год и указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения МКД. Договор управления домом управляющей компанией может быть изменен и расторгнут в порядке, определяемом гражданским законодательством РФ. Основания изменения и расторжения договора управления МКД предусмотрены ст. 450 ГК РФ. Указанные действия возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: - при существенном нарушении договора другой стороной; - в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В случае если срок, на который был заключен договор управления, истек, но заявление одной из сторон о прекращении договора управления МКД отсутствует. То по окончании срока действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Взаимоотношения управляющей компании и собственников помещений в доме, порядок заключения договоров управления, иные связанные с этим вопросы характеризуют деятельность управляющей компании только с одной стороны. С другой находятся взаимоотношения этой организации непосредственно с поставщиками тех услуг и работ, которые будут выполняться на жилом доме и договоры с организациями теплоснабжения, водоснабжения и иными, необходимыми для обеспечения жизнедеятельности МКД, заключаются управляющей компанией на основании тех полномочий, которые содержатся в договоре управления. При заключении договора управления имеются положительные и отрицательные моменты. Самым основным достоинством управляющей компании пред иными способами управления является то что, по определению управляющая компания должна специализироваться на оказании конкретных видов услуг. То есть выполнение ею своих обязанностей должно осуществляться на соответствующем профессиональном уровне. Отрицательным же моментом деятельности является то что в настоящий момент нет в достаточном количестве надежных управляющих компаний, отсутствует практика их деятельности и плохо сформирован круг профессионалов данной отрасли, а из за этого могут возникать различные негативные являения.

Большинство современных холдингов, даже небольших, имеют в своей структуре управляющую компанию. Она играет роль своеобразной штаб-квартиры, в которой принимаются наиболее важные решения, касающиеся стратегического развития компании, а иногда и оперативного управления. При создании управляющей компании следует четко представлять себе цели создания, структуру, а также специфику ее использования.

Термин «управляющая компания» в современной практике менеджмента применяется довольно широко (см. таблицу). Рассмотрим подробнее особенности использования управляющих компаний в российских условиях в разрезе представленной классификации.

Цель создания

Законодательно понятие «управляющая компания» определено только для целей управления имуществом в инвестиционных фондах, кредитных, лизинговых компаниях 1 и управления средствами негосударственных пенсионных фондов 2 . Именно эти компании занимаются управлением инвестиционными средствами.

Для этих целей под управляющей компанией понимается юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством РФ и имеющее лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Впрочем, в нашей статье речь пойдет не об этих управляющих компаниях. Инвесторы, работающие с предприятиями реального сектора экономики, также создают такие компании для управления своими инвестициями. Это позволяет эффективно контролировать зависимые и дочерние предприятия, а также рассматривать их как отдельный инвестиционный проект. Именно об управляющих компаниях в реальных холдингах и пойдет речь. При этом если предприятия приобретаются на долгосрочную перспективу, не с целью перепродажи, и передаются под контроль управляющей компании, то нужно уже говорить о создании управляющей компании для управления холдингом. Это наиболее распространенная сегодня цель использования управляющих компаний. Функции и формы управляющей компании определяются спецификой работы холдинга и теми целями, которые ставят перед собой собственники бизнеса. Управляющая компания позволяет оперативно контролировать деятельность предприятий, входящих в холдинговую структуру, в частности отслеживать финансовые потоки и расходы, оптимизировать процесс взаимодействия предприятий друг с другом внутри холдинга, а также принимать эффективные управленческие решения. Иногда управляющая компания в холдинге выполняет ряд общекорпоративных функций (финансовое управление, маркетинг, снабжение, сбыт), что позволяет сэкономить на количестве сотрудников, осуществляющих эти функции отдельно по каждому предприятию группы.

Управляющая компания также может быть создана для использования в целях альтернативного участия партнеров в бизнесе в случае, если они напрямую не могут или не хотят быть собственниками бизнеса, но желают его контролировать и принимать участие в управлении.

Личный опыт Денис Иванов
Генеральный директор ЗАО «Финансовый резерв» (г. Москва)
В одном из региональных бизнес-проектов компании «Роснефтегазстрой» (в которой я работал ранее) в качестве партнера выступала администрация области. Она не могла финансировать проект, но хотела участвовать в управлении. Как обеспечить интересы администрации, не дав ей должного объема акций производственного предприятия? Мы создали управляющую компанию, где администрация имела «блокирующий пакет» акций и таким образом участвовала вместе с нами в управлении бизнесом. Но при этом она не участвует в прибыли производственного предприятия, а в случае продажи его акций или ликвидации не будет участвовать в разделе имущества.

Отношение к объекту управления

Для управления бизнесом можно создать аффилированную управляющую компанию или привлечь специализированную внешнюю организацию, никак не связанную с управляемыми предприятиями, а также их учредителями или руководством. Выбор той или иной формы управления зависит от специфики бизнеса и целей, которые преследуют собственники.

Обычно аффилированная управляющая компания является материнской компанией в холдинге и осуществляет свою управленческую деятельность на основании устава. Это чревато тем, что в критических ситуациях именно материнская компания, в которой, как правило, сосредоточены основные активы холдинга, будет нести риск ответственности за неэффективное управление перед акционерами дочерних предприятий, а также, возможно, налоговую ответственность перед дочерними компаниями. На практике иногда создается формально независимое предприятие, но по сути аффилированное, которое осуществляет функции управления и объединено с другими предприятиями группы договорами управления 3 .

Личный опыт
Александр Молотников
Вице-президент, руководитель департамента правового сопровождения сделок ООО «ГК «Вердикт» (г. Владимир)
По законодательству управляющая компания несет ответственность за убытки, причиненные управляемому обществу 4 (в данном случае дочернему предприятию). Если в капитале дочернего предприятия, помимо материнской компании, участвуют другие лица, то любой миноритарный акционер, обладающий не менее чем 1% акций, может предъявить материнской компании холдинга иск о возмещении убытков. Такая ситуация может сложиться, например, в случае, если материнская компания в своих интересах примет решение «обанкротить» одно из своих дочерних предприятий.

В последнее время широкое распространение на рынке услуг получили компании, занимающиеся «управлением» профессионально. Такие предприятия декларируют, что в их штате подобраны специалисты-управленцы с большим опытом и знаниями в различных отраслях и регионах. Привлечение такой компании может быть выгодно, в частности, для управления инвестиционными проектами, о которых упоминалось ранее.

Налоговая ответственность управляющей компании

В соответствии с п. 1 ст. 27 НК РФ «законными представителями налогоплательщика-организации признаются лица, уполномоченные представлять указанную организацию на основании закона или ее учредительных документов». Управляющая компания вправе платить налоги (из средств управляемого предприятия) и представлять налоговую отчетность от его имени, а также совершать другие предусмотренные налоговым законодательством действия. При этом подписывать налоговую отчетность будет руководитель управляющей компании.

Следует иметь в виду, что действия (бездействие) управляющей компании как законного представителя управляемого предприятия могут быть признаны действиями (бездействием) этого предприятия 5 . Поэтому ответственность за налоговые правонарушения, допущенные в период действия договора управления, возлагается на управляемое предприятие. Например, при начислении пеней и штрафов, управляемое предприятие вправе взыскать убытки с управляющей компании, если будет установлена виновность ее действий (бездействия) 6 .

Личный опыт
Денис Иванов
Мы пробовали управлять проектами с использованием как своей, так и внешней управляющей компании. Внешняя компания, как правило, должна специализироваться на каком-то определенном виде бизнеса. Потому что, когда в управление передается разный бизнес, например строительство и сельское хозяйство, неспециализированная управляющая компания может с этой задачей не справиться. Ведь стиль управления зависит от производственного процесса, оборачиваемости средств. И работа строится совершенно по-разному в зависимости от сроков оборачиваемости средств (5 дней, 40 дней или же 3 года).
Иван Дуданов
председатель совета директоров управляющей компании «Сельхозинвест» (г. Калининград)
У нас был опыт управления внешними предприятиями, не являющимися нашими дочерними структурами. На мой взгляд, средний срок, на который имеет смысл заключать договор управления, должен составлять пять лет. Дело в том, что компании, передаваемые в управление, нередко находятся в плачевном состоянии, и требуется время, чтобы исправить текущее положение дел. Заключению договора оказания услуг управления предшествовало проведение всестороннего анализа предприятия. Это было необходимо для того, чтобы четко определить результаты, которые должны быть достигнуты управляющей компанией. К примеру, мы провели обследование предприятия, которое показало следующее. На момент заключения договора предприятие дает 100 тыс. долл. США прибыли в год, а при грамотном управлении эту цифру можно увеличить до 300 тыс. долл. США. Вознаграждение управляющей компании в нашем случае включало стабильные выплаты и процент от увеличения объема прибыли.

Внешнюю управляющую компанию выгодно использовать и в том случае, если нужно ограничить степень влияния на управление партнера по бизнесу. Можно сообща определить стратегический план и бюджет, который будет исполнять управляющая компания, при этом ни один из партнеров не будет вмешиваться в оперативное управление бизнесом.

Номинальная или реальная управляющая компания

Реальную управляющую компанию можно рассматривать как способ юридического оформления отношений между собственниками бизнеса и управляющими. Так, при покупке предприятий в регионах инвесторы нередко сталкиваются с проблемой выстраивания взаимоотношений с местным менеджментом. Иногда невозможно и нецелесообразно менять местного директора, который имеет собственные акции и влияние на коллектив, полезные связи с местной администрацией и налоговыми органами. В то же время такой менеджер не всегда принимает экономически правильные решения. В этой ситуации руководителя можно включить в штат управляющей компании, что позволит несколько ослабить его влияние на предприятии и в случае необходимости — отстранить от управления (без дорогостоящей и трудоемкой процедуры собрания акционеров).

Личный опыт
Денис Иванов
В такой ситуации действительно важно, что функции исполнительного органа выполняет не какая-то персона, а управляющая компания - юридическое лицо. У компании «Роснефтегазстрой» было совместное предприятие с немецкими партнерами, которое управлялось по такому же принципу. Немецкие партнеры внесли в компанию оборудование и не покидают пределов Германии. И провести внеочередное общее собрание акционеров, например, для того чтобы сменить местного директора, было весьма проблематично.
Наличие же управляющей компании позволило без проведения общего собрания на совместном предприятии фактически поменять директора, потому что в уставе предприятия было написано, что функции исполнительного органа выполняет управляющая компания (юридическое лицо). Директор этой компании назначается ее акционерами, состав которых отличается от состава акционеров совместного предприятия, а процедуры принятия решений проще и оперативнее.

Номинальная управляющая компания создается в том случае, когда реальные собственники по каким-то причинам хотят скрыть свое участие в управлении бизнесом. Такая компания, как правило, регистрируется на номинальных владельцев, чтобы завуалировать взаимосвязь между ними и реальными собственниками бизнеса. Также номинальная управляющая компания позволяет получить некоторые налоговые преимущества или обойти ряд правовых ограничений. Для этих целей номинальные управляющие компании часто регистрируются в зонах льготного налогообложения (офaшорах).

В отличие от номинальной управляющей компании, создание которой бессмысленно без должного юридического оформления, взаимосвязь реальной управляющей компании и подконтрольных ей предприятий иногда никак не зарегистрирована. Сотрудники, входящие в состав организованной таким образом управляющей компании, числятся в штате предприятий, переданных в управление. Создание управляющей компании без образования юридического лица целесообразно только в том случае, если она формируется как реальный орган управления предприятиями холдинга, который полностью подконтролен собственникам бизнеса. Такой подход позволяет создать эффективный инструмент управления и избежать издержек, связанных с образованием и работой нового юридического лица (регистрация, ведение бухгалтерского учета и т. д.).

Структура управляющей компании

Структура управляющей компании холдинга зависит от тех функций, которые переданы в ее компетенцию, а также от масштабов и количества подконтрольных ей предприятий. На основе опроса финансовых руководителей холдинговых компаний, а также анализа доступных бизнес-кейсов можно выделить две типичные структуры управляющих компаний (см. рисунок).

В первом случае (рисунок «а») управляющая компания берет на себя выполнение наибольшего количества функций, непосредственно не связанных с производством: маркетинг, финансы (включая бухгалтерский и налоговый учет), юридическое сопровождение, документооборот, административно-управленческие функции. Вспомогательные и непрофильные подразделения также входят в состав управляющей компании. Управляемые компании выполняют, в основном, производственные функции. Если в процессе развития предприятия появляется возможность выделить вспомогательное или непрофильное подразделение в качестве самостоятельного предприятия, то оно выделяется из состава управляющей компании. Критерием для такого выделения может быть возможность подразделения самостоятельно оказывать услуги на рынке.

Положительными сторонами этой структуры является то, что управляющая компания имеет возможность полностью контролировать имущество холдинга, денежные потоки; упрощается контроль за соблюдением корпоративных стандартов, сокращается штат административных работников.

Такая структура может быть эффективна, когда в состав холдинга входит несколько малых и средних предприятий с небольшой территориальной удаленностью друг от друга и от управляющей компании. Однако если холдинг имеет сложную структуру (состоит из нескольких холдингов или крупных компаний), или предприятия, входящие в его состав, значительно удалены друг от друга, то полное централизованное управление становится негибким, решения принимаются слишком долго и в процессе доведения до исполнителя могут значительно искажаться.

Во втором случае (рисунок «б») управляющая компания осуществляет только ряд функций, связанных с управлением холдингом. К ним могут относиться методическое руководство, стратегическое планирование, существенные инвестиции, контроль финансовых результатов, разработка корпоративных стандартов и другие.

Рисунок. Структура управляющей компании

Все остальные функции выполняются непосредственно на управляемом предприятии. Такая управляющая компания бывает эффективна, если в состав холдинга входят крупные предприятия со сложной внутренней структурой, если виды бизнеса предприятий в составе холдинга значительно отличаются друг от друга или же если предприятия значительно удалены друг от друга. При такой структуре управляющей компании бывает трудно контролировать «корпоративность» предприятий, так как сотрудники управляемых предприятий перестают ассоциировать предприятие, в котором они работают, с частью группы и считают его самостоятельным.

Личный опыт
Пётр Феоктистов
Генеральный директор компании Molten (г. Москва)
К преимуществам использования управляющей компании как органа стратегического управления можно отнести следующее. С одной стороны, управляющая компания получает возможность осуществлять перераспределение ресурсов в рамках холдинга, а с другой — подконтрольные предприятия сохраняют необходимую и достаточную долю самостоятельности в принятии решений. Другими словами, управляющая компания не вмешивается в оперативную деятельность предприятия.
Ольга Кузьмина
Начальник финансового отдела ООО «Управляющая компания «Лекс» (г. Тюмень)
Важнейший элемент в системе управления финансами - это финансовое планирование, которое включает бюджетное планирование деятельности каждого управляемого общества и сводное бюджетное планирование по всем таким обществам. Точечный контроль исполнения установленных бюджетов осуществляет совет директоров. Текущий постатейный контроль исполнения бюджетов выполняется финансовым директором управляющей компании. Он визирует все платежи, осуществляемые управляемыми обществами.
Иван Дуданов
В структуре управляющей компании можно выделить следующие основные блоки: отраслевые департаменты, финансовая служба, служба безопасности, юридическая служба. Отраслевой департамент осуществляет непосредственное управление деятельностью подконтрольных предприятий, специализирующихся на одном виде деятельности. В отраслевой департамент входят исполнительный директор - менеджер, который выполняет функции генерального директора; специалист по снабжению; специалист по сбыту и кадровый менеджер. Решения каждый департамент принимает в рамках установленного бюджета. Финансовая служба консолидирует данные по всем предприятиям, подконтрольным управляющей компании, распределяет денежные потоки между компаниями, контролирует исполнение установленных бюджетов. Юридическая служба решает вопросы правового характера, связанные с деятельностью как подконтрольных предприятий, так и управляющей компании.

Которой по решению общего собрания акционеров могут быть переданы - по договору - полномочия исполнительного органа акционерного общества. Условия заключаемого договора утверждаются советом директоров (наблюдательным советом) общества, если иное не предусмотрено уставом общества.

(англ. management company) - в гражданском праве РФ коммерческая , которой по договору с хозяйственным обществом переданы полномочия исполнительного органа соответствующего общества. Принятие решения о передаче полномочий исполнительного органа хозяйственного общества У.о. относится к исключительной компетенции общего собрания участников (акционеров) общества.

Полномочия У.о. определяются в договоре с ней с учетом того, что ей передаются все предусмотренные законодательством и учредительными документами общества права и обязанности его исполнительного органа. Договор с У.о. по своей природе является гражданско-правовым договором. В нем присутствуют отдельные элементы договоров поручения, доверительного управления имуществом, возмездного оказания услуг, безвозмездного пользования (напр., имуществом, предоставляемым У.о.) и др. Поэтому данный относится к смешанным гражданско-правовым договорам (ст. 421 ГК РФ*). Решение о расторжении договора с У. принимается общим собранием участников (акционеров) общества.

В акционерном обществе условия договора с У.о., по общему правилу, утверждаются советом директоров (наблюдательным советом) общества (ст. 69 ФЗ «Об акционерных обществах»**). Однако в акционерных обществах, в которых в соответствии с законодательством образование совета директоров (наблюдательного совета) не обязательно, уставом может быть предусмотрено, что функции совета директоров, в т.ч. и утверждение условий договора с У.о., реализует . Кроме того, диспозитивная норма п. 1 ст. 69 ФЗ «Об акционерных обществах» допускает, что уставом общества могут быть предусмотрены и иные , касающиеся утверждения условий договора с У.о.

В обществе с ограниченной ответственностью передача полномочий исполнительного органа У.о. возможна лишь при условии, что она прямо предусмотрена уставом общества. Кроме того, в таком хозяйственном обществе У.о. могут быть переданы только полномочия единоличного исполнительного органа (ст. 42 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»**). Условия договора с У.о. утверждаются решением общего собрания участников общества. Договор с У.о. подписывается от имени общества лицом, председательствовавшим на общем собрании, которое утвердило условия договора с ней, или участником общества, уполномоченным на то решением общего собрания (см. подр.: Комментарий к Федеральному закону «Об акционерных обществах». Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., 2000; Комментарий к Федеральному закону «Об обществах с ограниченной ответственностью». Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., 1998).

Большой юридический словарь . Академик.ру . 2010 .

Смотреть что такое "управляющая организация" в других словарях:

Управляющая организация - коммерческая организация, которой по решению общего собрания акционеров могут быть переданы по договору полномочия исполнительного органа акционерного общества. См. также: Советы директоров акционерных обществ Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь

УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ - по акционерному праву РФ коммерческая организация, которой по решению общего собрания акционеров могут быть переданы по договору полномочия исполнительного органа акционерного общества. Условия заключаемого договора утверждаются советом… … Юридический словарь

Управляющая организация - (англ. management company) в гражданском праве РФ коммерческая организация, которой по договору с хозяйственным обществом переданы полномочия исполнит … Энциклопедия права

УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ - в акционерном праве РФ коммерческая организация, которой по решению общего собрания акционеров могут быть переданы по договору полномочия исполнительного органа акционерного общества. Условия заключаемого договора утверждаются советом директоров… … Юридическая энциклопедия

Управляющая организация - (в обиходе также управляющая компания, что неверно с точки зрения закона) коммерческая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом. В соостветствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса управляющая организация является одной из трёх… … Википедия

Управляющая организация - 1.6.4. Управляющая организация юридическое лицо любой организационно правовой формы и формы собственности, а также индивидуальный предприниматель, выполняющий функции управления многоквартирным домом, а также ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

центральная управляющая организация системы магистрального нефтепровода - Организация, осуществляющая эксплуатацию системы магистрального нефтепроводного транспорта (магистрального нефтепровода). [РД 01.120.00 КТН 228 06] Тематики магистральный нефтепроводный транспорт … Справочник технического переводчика

ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ - УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ … Юридическая энциклопедия

Управляющая жилищным фондом организация - Управляющая организация организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно коммунальными услугами...… … Официальная терминология

Управляющая компания в сфере ЖКХ — это некоммерческая организация, основанная для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов (МКД).

Следует отметить, что термин «управляющая компания ЖКХ» — это бытовое название, в жилищном законодательстве употребляется обозначение «управляющая организация» .

Эта путаница часто вызывает неправильное понимание сути УК и создаёт разночтения в ссылках на законодательные акты. Тем не менее, будем впредь использовать термин УК как более привычный.

По определению Жилищного кодекса, управляющая организация — это одна из форм управления жилым многоквартирным домом , такая же, как и ТСЖ или непосредственное управление.

Суть, цель и назначение

Вся деятельность УК подчинена одной цели — освободить жильцов многоквартирных домов от забот по обслуживанию, ремонту и содержанию дома, по уборке территории, вывозу ТБО и прочим необходимым постоянным действиям, выполняя все эти за определённую плату.

Без такой организации дом просто рискует остаться без обслуживания и понемногу будет разрушен , поскольку самоорганизоваться и обеспечить должный уход за жильём смогут далеко не все жильцы.

Тем более, что обеспечить законность в этом вопросе будет практически невозможно. Поэтому (ТСЖ, прочих видов управления) как ответственных исполнителей жизненно необходимо и установлено законодательно. Жильцы многоквартирного дома общим собранием и заключают с ней договор управления, на основании которого УК осуществляет свою деятельность.

Видео о том, что такое УК, как правильно ее выбрать и каковы ее основные цели:

Какие типы УК бывают?

По форме управления УК бывают:

Жилищные объединения.
Частные управляющие компании.
Государственные Унитарные Предприятия (ГУП), Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ).
Непосредственное управление собственниками.

При этом, УК могут иметь разную специализацию — только обслуживание, только управление, обе функции сразу либо какие-то другие варианты. Но чаще всего УК занимаются выполнением всех обязанностей, так как для заказчика услуг — в нашем случае, для жильцов — гораздо удобнее, когда все функции сосредоточены в едином центре.

Не знаете, какая именно УК обслуживает ваш дом? Читайте о том, как уточнить информацию в . А если хотите отказаться от своей управляющей компании, читайте о том, как это правильно сделать.

Виды деятельности

Принцип деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ основан на управлении многоквартирным домом и включает следующие этапы:

Сбор информации об объекте управления;
Исследование полученных данных;
Деятельность, направленная на улучшение качества проживания собственников квартир.

Жильцам домов, использующих право на участие в управлении многоквартирным домом, необходимо владеть полной информацией о видах управления.

Вид	Особенности	На какое жилье рассчитан
Непосредственное	Исключительная задача — сотрудничество с подрядчиком для выполнения текущих и срочно ремонтных работ. Решением административных вопросов занимается представитель, каждый собственник помещения заключает индивидуальный договор с ресурсоснабжающей организацией — исполнителем.	Небольшие дома (до 40 квартир)
Гибридное	Самостоятельность жильцов в решении вопросов эксплуатации и содержания дома без участия компании.	Дом, количество квартир в котором не ограничено.
Эксплуатационное	Жильцы создают товарищество собственников жилья, которое, опираясь на договор, выбирает управляющую компанию.	Любой многоквартирный дом или несколько домов, соединенных одной коммуникационной системой.

Общие правила работы

В апреле 2018 года правительство Российской Федерации внесло изменения в проведение осмотров общедомового имущества, мелкого текущего и капитального ремонтов и отчетности перед собственниками жилых помещений. Рассмотрим подробнее.

Осмотр общего имущества должен осуществляться на предмет протечки, поломки два раза в год: весной и осенью.

Текущий осмотр выполняется в соответствии с технической документацией. Для каждого элемента свой срок и периодичность;
Сезонный осмотр осуществляется 1 раз в полгода. Весной проводят после отключения отопления, осенью — перед началом отопительного сезона. Собственники жилых помещений при желании могут принять участие в обходе общего имущества и составить список работ для текущего ремонта.
Внеочередной осмотр УК обязана провести в течение суток после чрезвычайного происшествия: урагана, аварии и др. Результаты всех осмотров хранятся с документами на дом, при желании можно с ними познакомиться, а предложения по текущему и сезонному осмотрам должны быть доведены до всех жильцов.
О тарифах на услуги. Сколько платить, решают собственники жилья на общем собрании (действительно в течение 1 года). УК предлагает тарифы на услуги. жильцы — принимают или отклоняют предложение. Изменения коснулись порядка уведомления новых предложений УК.
Справка! Собственники многоквартирного дома получают информацию о смене тарифов за 30 дней с помощью специального сервиса на Госуслугах и оповещений на досках объявлений.
Контроль за УК стал проще. Информацию о себе (контактные данные, тарифы, нормативы, памятки и др.) компания должна разместить в доступном для жильцов месте.

Каким законами регулируется деятельность?

К законодательству, регулирующему и их стандарты, относятся следующие акты:

Кроме этих основных документов в рабочем процессе могут быть использованы различные нормативные акты, положения и решения местных административных органов.

Первенство принадлежит Жилищному кодексу как основополагающему документу, и любые несоответствия толкуются с его позиций. Все распоряжения или иные действия, противоречащие нормам законодательства в надзорных органах или оспорены в суде.

Устав

Устав является основным документом, определяющим цели, правила работы и условия деятельности УК, его правовой статус, распределение обязанностей. Документ подробно охватывает все направления работы, регулирует отношения между работниками, жильцами подведомственных домов и прочими лицами.

Также устав решает вопросы финансового плана, регулируя заработную плату наёмных рабочих, денежное вознаграждение ИТР и т.д. Все положения устава должны строго соответствовать действующему законодательству и нормативным актам.
Любое противоречие пунктов устава законным требованиям недопустимо и отменяет действие этих пунктов и разделов.

Кому подчиняются управляющие многоквартирными домами организации?

Кто же управляет управляющими компаниями ЖКХ? В УК есть свой управляющий, назначенный руководством. О его обязанностях мы рассказывали .

Однако в любом случае общему собранию собственников жилья многоквартирного дома. При этом, административного подчинения у УК нет . Собрание собственников может предъявить претензии, внести предложения и т.д.

Деятельность коммунальщиков часто вызывает нарекания и жалобы, иногда обоснованные, иногда — нет.

При появлении серьёзных нарушений со стороны УК жильцам правильнее обратиться непосредственно в УК, чтобы решить вопрос на месте. Согласно ЖК РФ, жалоба в УК должна быть рассмотрена в 3-х дневный срок .

Если решение не принимается или необоснованно затягивается, то жильцам следует обратиться в Жилинспекцию при городской администрации, которая является самой надёжной и эффективной инстанцией, существующей для решения подобных вопросов.

Есть и другие инстанции, обращение в которые помогает решить вопросы, например, прокуратура или городская администрация, но Жилинспекция среди них — самая надёжная.

Если не помогает ни один способ, остаётся только отстаивать свою точку зрения в суде. Это вариант, затратный по времени, нервам и требующий помощи юриста, но в случае успеха решение вопроса гарантировано. Надо иметь в виду, что УК после двух проигранных судов лишается права управления домом.

Жилищное законодательство позволяет успешно решать проблемы с жилым фондом. с помощью управляющих компаний — наиболее грамотный и профессиональный тип содержания и обслуживания жилья. Добиться успеха в этом направлении могут только люди, имеющие для этого занятия всё время, а не пару часов после работы.

Большое количество организационных, технических и правовых вопросов требуют работы целого коллектива специалистов, и УК — самый правильный выбор для этого.

Управляющая компания – это организация, которая занимается “ведением дел”. Если быть точнее, то производит: обслуживание, ремонт, организацию оплаты за тепло и свет, а также проводит проверки. Может «заниматься» одним или несколькими жилыми домами, все зависит от уровня престижности компании. Причем с недавнего времени предприятия ЖКХ должны быть официально лицензированы, в обязательном порядке. УК содержит структуру, которая зависит от того, насколько крупно предприятие. По законодательству они должны соблюдать перечень обязанностей, а также выполнять некоторые предписания.

Обязанности УК по законодательству

Управляющая компания ЖКХ имеет некоторые права и обязанности, которые должны соблюдаться в обязательном порядке. Те, обязанности в доме, которые на себя возьмет та или иная управляющая организация при заключении договора, будут в нем прописаны. В таком случае договор может содержать следующие виды обязанностей:

Проведение подготовки дома к новому сезону, будь то зима или лето.
Коммунальные услуги, их тарификация, ремонт или замена систем водоснабжения: труб, счетчиков, а также систем электросетей.
Как капитальный, так и косметический сезонный ремонт.
Уборка дворовых территорий, подъездов, лифтов, поддержание чистоты.
Организация проведения других ремонтных работ, связанных с установленным в доме оборудованием, к примеру, лифтовым (если оно установлено и ремонтируется за счет собственников, предыдущей УК или строительной компании)
Оформление справок для собственников жилья, предоставление полной отчетности, а также выставление счетов согласно тарификации за коммунальные услуги.

Помимо этого, устанавливается и стоимость оказания услуг со стороны компании. Все это обговаривается на общедомовом собрании собственников и жильцов.

Типы управляющих компаний

Жилищным компаниям можно заниматься частью услуг, которые были описаны выше, все зависит от требований жильцов и возможностей организации, таким образом эти управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на типы:

Поставляющая все услуги и являющаяся посредником с обеспечивающими ресурсами организациями.
Являющаяся посредником, который находит исполнителей для всех необходимых услуг.
Организации по управлению дворовыми территориями, гаражами и помещениями, не предназначенными для жилья.

Обязанности управляющей компании

О том, какие обязанности есть у управляющих компаний в сфере ЖКХ было рассказано выше. Но чем же имеет право заниматься такая организация помимо своих основных обязанностей?

Все услуги, которые компания готова предоставлять и их расценки обычно озвучиваются на общедомовых собраниях, а жители, в свою очередь, решают нужно ли им это. Когда владельцы квартир определяются с выбором, то составляется договор с собственниками, на основании которого и ведется предоставление услуг. Дополнительно управляющие организации могут заниматься, к примеру, вывозом крупногабаритного мусора несколько раз в месяц.

Оформление договора с собственниками

При оформлении договора управляющая компания в сфере ЖКХ должна указать со своей стороны:

Перечень всех услуг, которые она будет предоставлять конкретному дому.
Информация об обязательствах сторон, прав и отношений.
Информация о доме (или другом объекте), причем должна указываться подробно.

Помимо этого, договор содержит информацию об:

Отчетах.
Правилах использования помещений типа: чердаков, подвалов и других нежилых помещений.

Договор может меняться при условии, что поступает запрос от собственников. Изменения могут быть связанны с любыми пунктами договоров.

Ответственность УК по законодательству

Есть несколько уровней государственных органов, совокупность которых в сфере ЖКХ. Для этого устраиваются проверки, связанные с выявлением качества выполнения работ, как со стороны управления дома, так и из местного (муниципального) уровня. Делается это с целью выявления недочетов в работе и их устранения. Когда происходит проверка со стороны государственных органов, то они проверяют все от стоимости коммунальных услуг, до их качества и так далее.

В случае, когда организация не выполняет свои обязательства, отказывается это делать, то происходит урегулирование конфликта за счет наложения на нее административного штрафа, так как это считается нарушением по КОАП РФ, статьей 7.22 он должен составлять 40 – 50 тысяч рублей. К тому же помимо штрафа статья предусматривает приостановление деятельности компании на срок до 90 дней.

Если возникают нарушения санитарных требований жилых помещений и организация никак на это не реагирует, то сразу же можно обращаться в суд. В таком случае на организацию также накладывается штраф в 10 – 20 тысяч рублей. Это выгодно для жильцов тем, что в следующий раз управляющие будут более серьезно относиться к просьбам собственников.

Лицензия у УК

Жилищные хозяйства по ФЗ № 255 обязаны получать лицензию на работу. В противном случае организацию невозможно будет зарегистрировать. На этих основаниях можно утверждать, что каждая управляющая организация имеет лицензию, которую можно получить у:

Органа надзора за ЖКХ.
Комиссии по лицензированию ЖКХ.

А для ее оформления, нужен целый перечень бумаг:

Свидетельство об открытии ИП или ООО.
Налоговые документы учета.
Справка от ЕГРЮЛ.
Назначение директора и сертификаты о возможности работать на этой должности.

И это далеко не полный перечень, необходимы еще другие документы. Информацию о лицензии можно получить по названию управляющей компании или адресу дома, к которой она привязана. Сделать это можно на сайте госуслуг.